Immobilienkrise erreicht Spanien und somit fallende Miet- und Eigentumspreise
Wer glaubt in Spanien günstig eine Wohnung oder ein Häuschen finden zu können, der irrt. Spanien ist in Sachen Unterkunft sehr differenziert zu betrachten, d.h. in Regionen wie Barcelona, Madrid, Valencia, Bilbao, den Inseln etc. ist ein Haus oder eine Mietwohnung kaum bezahlbar. Die Gründe für diese Entwicklung finde ich sehr interessant.
In Spanien kam es nach der Euroumstellung zu fallenden Hypothekenzinsen (teilweise unterhalb der Inflationsrate), was zu einem jahrelangen Bauboom führte. Ein Grund dafür war die Liebe der Spanier zum Wohneigentum. Es werden immer wieder verschiedene Zahlen in den Ring geworfen bzgl. Wohneigentum bzw. Eigentumsquote, zwischen 80 bis 90 Prozent werden geannt. Aktuell nannte die Berliner Zeitung vom 20. Juli 2007 die Zahl 84%. Die Wahrheit liegt wahrscheinlich wie immer irgendwo dazwischen.
Jedenfalls war für mich immer die Frage, wie ein “normaler” Arbeiter sich so einen Kredit leisten kann in Zeiten von Arbeitslosigkeit bzw. aufklaffender sozialer Schere. Die Antwort bekam ich heute. Die gebaute Wohnung oder das Haus kann in Spanien bis zu 100%(!) beliehen werden und da aufgrund des Baubooms die Grundstückpreise etc. in die Höhe schossen war ein Bauvorhaben eine lukrative Angelegenheit.
Nun hat die private Kapitalmart in Spanien noch eine Besonderheit. Die Kredite sind in der Regel (96% laut BZ) nicht festverzinslich, d.h. die ehemals günstigen Raten sind nun, aufgrund drastischer Zinserhöhung, ungünstig bzw. zu einer Belastung geworden. Des Weiteren gibt das Finanzministerium an, dass seit Anfang 2006 etwa 40% über der Nachfrage gebaut wurde und somit ein Überangebot vorherrsche, das die Imobliensmarktpreise stark drücken würde. Des Weiteren basieren die Häuserpreise größtenteils auf wohlwollenden Schätzwerten
Insgesamt läßt sich sagen, das in Spanien nun die Gefahr einer hohen Ausfallrate an Hypothekendarlehen besteht, da die “Häuslebauer” nicht mehr den steigenden Zinsen und den fallenden Wert ihrer Häuser entgegen arbeiten können.
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schrieb am 3 August 2007 um 21:40:
Als Spanienkundiger, der nun bereits seit ca. 1 Jahr ein Familienhaus an Almerias Küste sucht, kann ich die oben beschriebene Tendenz nur bestätigen. Die Preise fallen seit ca. 6 Monaten wobei die Banken als größte Immobilienbesitzer das gepfändete Wohneigentum nicht auf den freien Markt werfen, weil es die Preise noch weiter in den Keller treiben würde, sondern versuchen die Preise über eingeschalltete Immobilienagenturen einiger Maßen zu stabilisieren. In jeder x-biliebigen Stadt an der Küste an jeder x-biliebigen Straße hängen an den Häusern/Wohnungen die Verkaufsschilder und von vielen meiner Patienten weiss ich, dass sie mittlerweile die Hypothekenzinsen nicht mehr aufbringen können. Vor jeder weiteren Zinsrunde der EZB wird gezittert, weil für viele ein weiteres drehen an der Zinsschraube eine sichere Insolvenz bedeutet. Der Eigentumsmarkt in Spanien dürfte innerhalb der nächsten Monate platzen.
schrieb am 5 Dezember 2007 um 21:35:
Hola,
nun sind einige Monate dazu ins Land gegangen. Wie ist die Situation heute
(Dez.2007)? Mich würde interessieren, was sich auf den Kanaren in der Hinsicht auftut?
schrieb am 18 Mai 2008 um 11:39:
Die Blase muss platzen! Vielleicht hat die Krise ja auch ihr Gutes - der Landschaft hier würde eine Atempause guttun, schließlich wurden ihr schon genug Wunden zugefügt. Doch Spanien hat von der Spekulation gelebt: Der Bausektor erwirtschaftet einen doppelt so hohen Anteil am Bruttoinlandsprodukt wie im Rest Europas. Wenn die Immobilienblase platzt, gerät hier die ganze Wirtschaft aus den Fugen.
schrieb am 25 Juni 2008 um 16:56:
Also Leute, mal langsam. Nicht immer gleich Panik machen. Gestern sollte und wollte JEDER ein Haus in Spanien kaufen, heute solls keiner mehr, weil morgen alles platzt, untergeht oder sonstwie kollabiert. Alles Blödsinn! Momentan findet eine ziemlich normale Entwicklung statt. Ich will hier niemanden mit volks- und betriebswirtschaftlichen Fakten langweilen, aber sicher ist:
1. Nach Jahren stetigen Wachstums und steigender Preise normalisiert sich jetzt das ganze wieder.
2. Die Preise sind im Durchschnitt gefallen, insbesondere ehemals überteuerte Immobilien sind deutlich billiger geworden.
3. Wer ein “Schnäppchen” machen will, sollte sicher nicht ewig warten, bis in der Zeitung steht “JETZT KAUFEN - In Spanien wirds nie mehr billiger”, denn das wird nicht passieren.
4. Eigentlich ist momentan die optimale Zeit für Immobilienkäufe in Spanien. Neubauten gibt z.T. mit erheblichen Nachlässen und auch Privateigentümer geben Ihre Immobilien wieder zu realistischen Preisen ab. Wer jetzt gut und günstig kauft, macht sicher keinen Fehler.
5. Wenn der Durchschnittspreis im nächsten Jahr weiter fällt, dann deshalb, weil die überteuerten Objekte billiger werden. Da muss ich mich nicht ärgern, das kann mir völlig egal sein. Ich will nur ein Haus kaufen. Und mein aktuelles Schnäppchen dürfte vermutlich auch nächtes Jahr nicht billiger werden.
6. Vor allem: Ein Ferienhaus rechnet sich sowieso nie, es ist ein Luxus! Wer also jetzt sein Traumhaus zu einem guten Preis gefunden hat, sollte sich nicht von den Panikmachern, Besserwissern und Nörglern den Spass verderben lassen.
7. Es gibt jetzt z.B. wieder tolle Appartements oder kleine Häuser auf Malle oder Gran Canaria für 100 bis 150 tsd €. Wem das zu teuer ist, der sollte sich ein anderes Land als Standort für sein Traumhaus suchen.
schrieb am 1 Juli 2008 um 03:11:
Hallo Heinrinch,
deine Stellungnahme in Ehren aber, was Du als Normalisierung des spanischen Immobilienmarktes bezeichnest ist wohl einer mehr al deutliche Untertreibung.
1) Die Immobilienblase ist geplatzt und die wirtschaftliche Abhaengigkeit Spanien von der Immobilienbranche hat zu einem exorbitanten Anstieg der Arbeitlosigkeit hier im Lande binnen Halbjahresfrist gefuehrt.
Die offizielle Statistik hinkt leider der Zeit hinterher. So ist der aktuelle Stand in den Verkaufszahlen eine Wiedergabe des Jahres 2007, da es ungefaehr ein Jahr dauert bis ein Objektverkauf in den Statistiken auftaucht.
2) Die Immobilieblase hat Haus- und Wohnungspreise in den lezten 10 Jahren um bis zu 300 % steigen lassen.
3) In einem Markt in dem mehr als 3 Millionen Wohnungen (gebraucht, wie neue) leerstehen ist es sicherlich nicht angeraten eine Investition zu taetigen, da nicht absehbar ist, wie weit ein Preisverfall gehen wird.
4) In der Cd. Valencia sind bereits jetzt schon Preisabschlaege von ca. 30 % auf Immobilien festzustellen. Dennoch sind auch diese Objekte unverkaeuflich und fuellen die Bestaende der noch wenigen vorhandenen Immobilienmakler.
5) Allein in diesem Jahr haben ca. 40 grosse Bauunternehmen, wie Llanera, Grupo Drac Insolvenz angemeldet. Die Schulden eines jeden Bauunternehmens sind enorm.
6) Der Durchschnittspreis faellt nicht weil es nur wenige ueberteuerte Objekte gibt, fast alle Objekte sind ueberbewertet.
7) Das Durchschnittseinkommen der Spanier macht es ihnen bereits seit zwei Jahren unmoeglich Objekte zu kaufen.
Wer fuer sich ein guenstiges Objekt definiert und kaufen moechte, sollte es tun, nur die Situation in Spanien ist leider nicht geeignet hier Hoffnungen auf eine schnelle Umkehr im Immobilienmarkt zu streuen. Zu tief ist das Misstrauen in die hiesige Immobilienwirtschaft in der Bevoelkerung, genau so radikal wie man dem Preissteigerungsraten von 15-30% per anum pro Immobilie mit einem Kaufrausch folgte ist jetzt die Abkehr von diesem Markt. Man kann es sogar ganz drastisch formulieren, in Spanien existiert kein Immobilienmarkt mehr, ebenso wenig wie ein moeglicher Verkehrswert fuer Immobilien, denn es gibt keine Kaeufer.
Nebenbei bemerkt, Spaniens Wirtschaft liegt in tiefer Rezession und auch hier ist nicht erkennbar, dass Besserung in Sicht ist.
Kaufen ja, wer moechte, nur bitte nicht weinen, wenn das heutige “Schnaepchen” morgen nur noch die Haelfte wert ist.
Gruss
schrieb am 1 August 2008 um 18:37:
wer derzeit zum kauf einer immobilie in spanien rät kann als unredlich bezeichnet werden. nicht nur weil die immopreise v.a. für gebrauchte immobilien massiv
in den keller gehen werden sondern weil spanien einer rezession mit einer arbeits-losigkeit von über 10% entgegenrudert. in so einem umfeld hilft die sonne allein
auch nicht um den sozialen unfrieden und wachsende kriminalität in kauf zu nehmen, das drückt auf die stimmung der langzeiturlauber .dadurch wird ein hinzukommendes abstossen von immos den immowert noch weiter drücken.
ein glück, dass bei uns die winter milder werden!
schrieb am 1 August 2008 um 18:45:
da muss ich sylvia recht geben und es ist von ihr sehr fein formuliert “unredlich”
Der Kater nach der langen Rally scheint gekommen. Die Bank of Spain teilte vergangene Woche mit, im Juli seien die neuen Baugenehmigungen um 38 Prozent, verglichen mit dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, gefallen. Bereits die Monate zuvor waren Rückgänge von 20 Prozent verzeichnet worden. Grund dafür: Der starke Anstieg der Kreditzinsen – als Folge strikterer Kreditkonditionen dies- und jenseits des Atlantik. Ein Anstieg, sehr zum Schaden zahlreicher spanischer Familien, die ihre Kredite für die teuer erstandenen Eigenheime zurückzahlen müssen. Denn 95 Prozent aller Kredite basieren auf variabler Verzinsung: Steigt das Zinsniveau, steigt auch die Belastung der Kreditnehmer.
Die orange-schwarzen Schilder mit „se vende“ („zu verkaufen“) waren bis dato nur kurz auf den Balkonen und Fenstern der Apartments angebracht – nun halten sie sich Wochen bis Monate an ihren Plätzen. Erste „Zu vermieten“-Schilder tauchen auf. In einem Land, das die „Miete“ verpönt.
Zehn Prozent des spanischen Konjunkturwachstums ging vergangenes Jahr auf Rechnung der Baubranche. Ein Wert der wohl so schnell nicht mehr erreicht werden kann. Eine Abschwächung der spanischen Wirtschaft gilt als ausgemacht.
schrieb am 5 Oktober 2008 um 18:46:
die Situation wird schlimmer und schlimmer. Die Bauindustrie ist bis auf sehr wenige Firmen fast nicht mehr existent. Die Krisenschlaufe liegt nun auch schon wieder einmal um den Hals der Turismusindustrie, was dazu geführt hat, dass Hotels Ende August schon die Angestellten beurlaubt haben bzw. Hotels die Saison 5 Wochen vor Schluss angefangen haben zu beenden. Seit Ende August arbeiteten die Arbeitsämter auf Hochtouren mit Personalverstärkung, wobei viele Leute gar kein Anrecht auf weder Arbeitslosengeld noch Arbeitslosenhife haben, da die zu arbeitende Mindestmonatsanzahl zur Berechtigung auf Hilfe gar nicht erreicht wurde. Hier gibt es kein Hartz IV, die einzige Alternative zum Hungern ist die Aufnahme in der Familie, die sich hier glücklicherweise weitaus mehr unterstützt als in Deutschland. Das spanische Sozialnetz hat sehr viele grosse Löcher. Da kann sich mancher Hartzer noch glücklich schätzen.
Von den Balearen schreibe ich - soeben auch arbeitslos geworden wegen Firmenkonkurs (Ferienhaus Vermietung).